一、土地储备制度简介
从1996年设立的上海土地发展中心开始,我国的土地储备机构经历了从无到有再到逐步规范的过程,目前全国已经有20xx多个土地储备机构,对土地储备机构的制度规范也同样是逐步的发展和完善。土地储备制度应该来讲是土地招拍挂制度的产物,根据土地管理法规定了“对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地”(这是超有中国特色的“市场制度”,奠定了今天的土地市场格局,也是房地产市场发展繁荣的最重要前提),伴随着招拍挂制度的实施,马上面临的问题就是什么样的土地才具备招拍挂的资格,只有完成了收储手续的土地才具有招拍挂资格,因此土地储备制度应运而生。
那么手续完备储备土地需要哪些条件呢?
条件一,储备土地必须是国有建设用地。我国土地按所有权来说分为国有土地和集体土地,按利用类型来说可答题分为建设用地和非建设用地(包括农用地、未利用地)。在自然资源系统有个名词全称为“农用地转用与土地征收”,这是非国有建设用地变为国有建设用地必须的一环,需要经过省级人民政府或国务院审批(根据《土地管理法》第四十五条规定:征用下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。)
条件二,储备土地的使用权必须在地方政府手中。在“农转征”环节中,土地需要经过或“征”或“转”、或二者并行,转,指的是土地用途的转变,把农用地和未利用地转为建设用地。征,指的是征收,把集体所有权土地变成国有土地。举例而言,集体非建设用地转为国有建设用地,就需要集体土地征为国有,即征收;同时需要非建设用地转为建设用地,即转用,这就要“即征又转”;“只征不转”(集体土地转为村庄建设用地,如农民建房就是标准只转不征);“只转不征”(改变土地的权属性质,土地所有权……
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