地税人在推进房地产税收一体化方面的思考

　 一、什么是土地增值税
　 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)而取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。其计算公式为：应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数。
　 土地增埴税并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是对收入额减除规定的各项扣除项目金额后的增值额计算征税，扣除项目金额包括地价款、各项房地产开发成本及各项税、费，另外房地产企业有加计扣除20%的规定(地价款与开发成本之和的20%)。土地增值税适用超率累进税率，即增值率越高，税率越高，分五级从30%至45%。
　 在实操中，此税的计算简化为一是先缴征，达到一定条件时清算或结算，二是直接定率征收而不再清算(此方法无文件支持)。
　 二、征收土地增值税的现状
　 自土地增值税开征以来，其总额虽不大，增长幅度却很快。从财政部和国家税务总局的公开信息不难发现，土地增值税在19xx到20xx年的10年间，从19xx年6.8亿到20xx年10.3亿、20xx年37.3亿、20xx年的75.1亿到20xx年231亿再到20xx年537亿，20xx年土地增值税收入预计在600亿上下。绝对数额虽有较大增长，但增幅自20xx年起出现下降。
　 房地产税的税种很多，其中，土地增值税相对是收入比较小的税种。20xx年全国土地增值税收入537亿元，同期，同为房地产税的契税收入1300亿元。契税是房地产交易环节最主要的税种。它是反映房屋交易情况的一个重要指标，约为房价的1.5%，购买第二套住房时的契税约为房价的3%。
　 三、我国征收土地增值税存在的问题
　 自20xx年起，由于土……