关于老旧小区改造、整治、天然气全覆盖及物业管理的调研报告

　　目录/提纲：……

　　一、引言

　　二、主要做法和成效

　　（一）突出“创新创效”，提升人居环境水平

　　（二）突出“国企引领”，加快物业全覆盖进程

　　（三）突出“试点先行”，推动实现燃气全覆盖工程目标

　　三、存在的主要问题

　　（一）老旧住宅小区建成年代比较久，配套设施满足不了当前的需求

　　一是改造资金匮乏

　　二是施工周期紧张

　　三是施工阶段矛盾多

　　（二）业主委员会选举不规范、物业服务企业专业化水平底

　　（三）燃气全覆盖推进缓慢，居民意见难统一

　　四、意见和建议

　　（一）加强党建引领，推动物业管理融入基层社会治理

　　（二）注重倾听民心民意，统筹推进老旧住宅小区改造工作

　　一是项目量力而行

　　二是加大支持力度

　　三是增强改造实效

　　四是强化统筹协调

　　五是加大宣传力度

　　（三）分类推进天然气全覆盖工程

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　　关于老旧小区改造、整治、天然气全覆盖及物业管理的调研报告

　　一、引言

　　XX区地处呼包鄂榆城市群核心，区域总面积2160平方公里，建成区面积78平方公里，辖3个镇、12个街道办事处、27个行政村、81个社区，常住人口58.52万人。随着城市化发展的加速，老旧住宅小区的改造问题日益凸显，由于建成年代久远，普遍存在因配套设施不完善、物业管理服务不到位的问题，引起矛盾纠纷频发，投诉率居高不下。

　　近年来，XX区委、政府高度重视化解民生领域矛盾问题，积极开展老旧小区改造、住宅小区遗留问题集中整治、物业服务全覆盖提品质三年行动、天然气全覆盖工程等方面工作，解决了一大批老百姓的急难愁盼问题。

　　二、主要做法和成效

　　（一）突出“创新创效”，提升人居环境水平。始终坚持人民至上，积极鼓励和引导广大老百姓广泛参与到老旧小区改造、住宅小区遗留问题集中整治工作当中，让居民商量着办，把“要我改”变为“我要改”。在资金筹措方面，通过媒体宣传，走进社区、走进居民家中，大力宣传老旧小区改造的惠民政策，坚持“居民自筹一点、政府投入一点、社会筹集一点、企业支持一点”的原则，采取财政补贴80%，居民自筹20%的筹资方式，推进老旧住宅小区遗留问题整治工作。同时，结合XX区老旧小区现状，我们跳出老旧小区改造主改小区内三网等基础性

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　　试点先行”，推动实现燃气全覆盖工程目标。为加快居民小区管道天然气入户步伐，持续完善城市功能，通过实地勘查、入户走访沟通，收集居民们的安装意愿和要求，在综合考量房屋结构、道路开挖、燃气安全规范等多种因素的基础上，制定符合小区实际情况的改造方案并进行论证，更好地解决安装过程中可能出现的问题。仅统计，XX区共有91个小区，16265户居民未接通天然气。为进一步提升居民生活品质，XX区计划利用三年左右时间，实现主城区燃气全覆盖目标任务，202x年计划先行为35个小区接通天然气，目前已施工完毕15个小区，其中14个小区已通气,2个小区等待检表通气，剩余19个小区正在施工中。同时，积极推动“瓶改管”“瓶改电”工作，制定出台《XX区经营性餐饮场所“瓶改管”“瓶改电”专项行动方案》，通过现场踏勘，确定了5个试点片区，按照“成熟一个、改造一个”的工作思路，全力推动“瓶改管”“瓶改电”工作。到目前为止，5个试点片区138户的“瓶改管”“瓶改电”任务已全部完成，签订了“瓶改管”改造意向书621户，完成二次踏勘120户。

　　三、存在的主要问题

　　（一）老旧住宅小区建成年代比较久，配套设施满足不了当前的需求。XX区作为原伊克昭盟盟府所在地，大部分小区建成年代久远，六层左右的高密度住宅或零散的独楼居多,这些老旧小区的楼房大多由单位自筹或集资等方式建设，由于受资金、技术、设计等因素制约，加之当时没有强制性建设规范，因此这些小区普遍存在配套设施差、管线老化、管理不到位等问题，且因无公共维修资金无法及时进行整改，给居民生活带来诸多不便。

　　改造项目实施与实际成效不匹配。一是改造资金匮乏。因改造资金受限，大部分小区只能按基础类标准实施改造，仅解决基础设施老化、环境脏乱差等问题，缺少智能化安防设备和文体社交和适老化改造元素。二是施工周期紧张。因项目手续办理时间较长，工期紧张，导致改造过程精细化施工、规范化管理不够。有的改造项目因工期紧、监理单位监管不到位，污水管网工程浇筑混凝土路面有裂缝、下沉现象。三是施工阶段矛盾多。由于居民需求的个性化和差异化，在施工阶段有时根据群众的诉求适时微调改造方案，影响进度和整体性，个别居民无视大多数居民意见，阻碍项目推进。个别居民无理缠访并非法阻工，导致工程多次停工，严重影响工程进度。老旧小区具有交通拥挤、人流量大、空间狭窄等特点，在实施道路改造时影响小区正常出行，施工过程中因人手不足等因素导致工期较长，容易引发群众矛盾。

　　（二）业主委员会选举不规范、物业服务企业专业化水平底。根据《物权法》《内蒙古自治区物业管理条例》等相关规定，由各镇、街道办事处负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的工作，选举成立业主委员会，公开招投标选聘和解聘物业服务人或者其他管理人，督促业主大会依法履行职责。而在实际管理过程中，一定程度上存在着业委会不履职、乱履职，街道社区监管不到位等造成的小区管理混乱的现象。例如，业主委员会不经业主大会直接作出选聘、解聘物业服务企业的决定，部分业委会违背成立初衷，为谋一己私利与物业、开发商等利益进行捆绑。加之物业服务企业资质取消，准入无门槛，物业服务企业专业化水平低，很多物业企业为了接管小区，降低服务标准和服务质量维持运行，服务水平低导致收费率低，形成了恶性循环。

　　（三）燃气全覆盖推进缓慢，居民意见难统一。XX区未接通天然气的小区多为老旧小区，由于建成年代久远、无物业公司进行管理、建设时未规划天然气管道等原因，导致未能接通天然气，如今也成为了影响居民生活品质最大的问题之一。此外，在开展天然气全覆盖工程过程中面临的一些实际问题，也成为了制约因素。例如，部分老旧小区住户将原先的厨房改造，导致不符合天然气安装标准；小区地下管网错综复杂且道路狭窄，无法满足施工需求等。另外，居住在老旧小区的出租户，对安装天然气的意愿不高，居民意见难统一。

　　四、意见和建议

　　（一）加强党建引领，推动物业管理融入基层社会治理。强化党建引领社区物业管理，充分发挥党组织的政治优势和组织优势，构建“社区党组织+社区居委会+业委会（物管会）+物业服务企业”的社区物业管理机制。落实街道属地管理责任，将小区物业管理纳入社区建设和社区治理体系，建立社区党组织领导下的住宅小区物业管理综合协调运行机制，统筹推进物业管理各项工作，协调解决住宅小区物业管理重大问题。同时，充分利用XX市智慧物业平台等媒介，加大对物业服务企业信用信息的监管力度，根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道(社区)意见等情况采集相关信用信息，实施信用综合评价并定期向社会公布物业服务企业信用等级状况。建立物 ……